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O condomínio no Código Civil Brasileiro

16/08/2018 by Henrique Lamego in Condomínio, Legislação

Quando o assunto é legislação condominial é normal certa confusão. Afinal, as leis que regem o assunto podem ser encontradas em diversos lugares: Constituição Federal, Código Civil, leis municipais, bem como nas leis internas de cada condomínio.

No entanto, o Código Civil é a principal fonte de lei quando se trata do assunto e por isso merece ser visto com mais atenção por todos os envolvidos no dia a dia dos condomínios.

Confira neste post algumas das principais questões envolvendo o condomínio no Código Civil Brasileiro. Boa leitura!

A legislação condominial

O sucesso da gestão de um síndico e a tranquilidade no dia a dia em seu condomínio dependem muito do conhecimento das leis que regem o assunto.

Por sua vez, a legislação condominial pode ser encontrada na Constituição Federal, no Código Civil e até mesmo em leis municipais, por isso todo cuidado é pouco para não contrariar nenhuma desses diplomas legais.

No entanto, é no Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.331 a 1.358, que encontramos o maior número de dispositivos legais que regem a vida em condomínio. É lá que encontramos os direitos e deveres dos condôminos no uso da propriedade exclusiva e dos espaços comuns.

Para te ajudar a localizar os temas dentro do Código Civil, veja a tabela abaixo:

O Código Civil e a Lei nº 4.591/64

O nosso Código Civil atual entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003 e antes de sua entrada em vigor quem regulava toda a vida em condomínio era a Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações).
Porém, com a chegada do novo Código Civil, vários artigos da Lei perderam a validade, ou como se diz em direito, foram revogados. Outros no entanto, continuaram valendo mesmo após a entrada em vigor do novo Código.

Nos casos em que o Código Civil é omisso, ainda vale o que determina a Lei 4.591/64, como por exemplo, quando se trata das regras para o condomínio instituir subsíndico e Conselho Consultivo.
Assim, podemos afirmar que a Lei 4.591/64 pode complementar o Código Civil, mas nunca se sobrepor a ele.

Por fim, no que diz respeito a Lei 4.591/64, é importante destacar que ela continua em vigor na parte referente à incorporação imobiliária, apenas com pontuais alterações.

O Código Civil X Convenção de condomínio

Uma questão que levanta ainda muitas dúvidas, mesmo depois de anos, é no que diz respeito a validade da convenção de condomínio que foi elaborada antes da entrada em vigor do Código Civil. E, por isso, algumas regras contidas na convenção não corresponderiam mais à realidade atual do Código Civil.
Um exemplo bastante comum é o das convenções de condomínio que exigem a anuência de dois terços dos condôminos para destituir o síndico do cargo. No entanto, segundo o artigo 1.349 do Código Civil, para a destituição do síndico basta a anuência da maioria dos presentes na assembleia, uma vez que esse é o quórum necessário para se colocar o síndico no poder.

O entendimento nesse caso, bem como nos demais casos semelhantes, é que a convenção perde a sua validade no que contrariar disposição do Código Civil. Ou seja, ela não é inteiramente inválida, é parcialmente inválida no que for contrário ao Código Civil.

Assim, a orientação é que seja elaborada uma nova convenção, de acordo com o Código Civil em vigor. Porém, a maioria dos síndicos sabem a dificuldade que é promover uma assembleia e contar com um quórum de dois terços dos condôminos para a aprovação de uma nova convenção  e acabam adiando tal tarefa.