O que a ABNT 16.280 pode nos ensinar sobre manutenção de condomínios
ABNT é a sigla de Associação Brasileira de Normas Técnicas, um órgão privado e sem fins-lucrativos que se destina a padronizar as técnicas de produção feitas no país. E a ABNT 16.280 é a norma específica para questões relacionadas à segurança e durabilidade de edificações.
Vamos conhecer agora um pouco dessa legislação e o que ela pode nos ensinar sobre a manutenção do condomínio.
ABNT 16.280 passou a valer a partir de 18 de abril de 2014 e foi revisada em agosto de 2015. Nesta norma, indica-se a adoção de um determinado padrão para obras de reformas em edificações.
Existem então procedimentos que precisam ser seguidos desde o projeto até a conclusão da obra e faz parte da função do síndico fazer com que essas normas sejam cumpridas.
Logo quando entrou em vigor, em 2014, a lei determinava que o síndico fosse o responsável por toda e qualquer obra realizada em um condomínio. Incluindo as obras de unidades. O profissional tinha então que analisar os documentos passados pelos donos das unidades e observar se os projetos de reforma estavam de acordo com a NBR 16.280. O que era bastante complicado, afinal de contas, a maioria dos síndicos não é especialista em reformas.
Com a mudança, atualização feita em 2015, a responsabilidade saí do síndico e passa para o proprietário da unidade.
Sendo assim, toda a documentação exigida para realização da obra, bem como a obra em si são de total responsabilidade do proprietário da unidade. Nesse novo cenário, cabe ao síndico a fiscalização. Ele deve garantir que toda a obra seja realizada da melhor forma possível, é também papel do síndico em reformas:
- Autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;
- Arquivar toda a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra.
Apesar disso, a responsabilidade pela obra, como já dissemos, é do proprietário.
O que diz a legislação?
Com base na ABNT 16.280, o proprietário ou responsável legal pela unidade ou prédio (depende do tipo de reforma) devem informar aos condôminos e ao síndico todos os detalhes sobre o planejamento da reforma. Antes de iniciar uma reforma, o responsável pela mesma precisa:
- Elaborar um projeto de reforma junto a um profissional habilitado (pode ser um arquiteto, urbanista, engenheiro, etc).
- O proprietário deve passar para o síndico o plano de reforma e os RRT/ART (ART é uma Anotação de responsabilidade técnica que todo engenheiro registra seus serviços junto ao CREA, já RRT é um Registro de Responsabilidade Técnica que é direcionado aos Arquitetos) de projeto e execução da obra. É ainda obrigatória a documentação de órgãos como Prefeitura e Corpo de Bombeiros.
De acordo com a ABNT 16.280, existem algumas atividades relacionadas à reforma que só podem ser feitas por profissional devidamente habilitado. São elas:
- Construção ou demolição de paredes e divisórias
- Substituição de revestimentos (pisos, paredes, tetos)
- Abertura ou fechamento de vãos
- Alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.
- Instalação de mobiliário fixo.
