Simplificando os assuntos sobre gestão condominial tratados no Novo Código Civil
O Novo Código Civil trata diversos assuntos pertinentes à gestão condominial. Eles estão incluídos no Capítulo VII, Título III, Livro III, Parte Especial. Síndico, nós detalhamos aqui alguns pontos do Novo Código Civil.
O Capítulo VII é o mais diretamente associado à gestão de edificações contemporâneas localizadas em centros urbanos. Leva o título “Do condomínio edilício”, que significa condomínio que resulta de edificação. Edificar é construir, no caso de condomínio, casas ou unidades em edifícios.
Nos condomínios, existem propriedades exclusivas (casas, salas ou apartamentos) e propriedades comuns (por exemplo, telhado e estrutura do prédio). O uso das propriedades comuns depende da vontade dos condôminos. Portanto, essas propriedades não podem ser alienadas, ou seja, o domínio sobre elas não pode ser transferido para o síndico.
A fração da área comum e do solo que pertence a cada unidade exclusiva é calculada de forma a ser proporcional ao valor dessa unidade. Nesse cálculo, deve-se considerar a proporção da unidade em relação ao condomínio todo.
A convenção é o documento que estabelece as normas do condomínio. Entre outras coisas, a convenção determina a forma de administração (gestão) do condomínio e o seu regimento interno. A convenção é assinada pelos titulares, que muitas vezes são os construtores. Ela se torna obrigatória para aqueles que adquirem imóveis no condomínio. Para que a convenção seja considerada válida em uma ação judicial, é preciso registrá-la em um Cartório de Registro de Imóveis.
Os direitos e deveres dos condôminos estão listados no Capítulo VII. O condômino tem o direito de usar e dispor da sua unidade, assim como de usar as partes comuns do condomínio. Porém, ao usar as partes comuns, ele não pode excluir o uso por outros condôminos. O condômino tem direito a votar nas deliberações das assembleias, desde que esteja em dia com a taxa condominial.
Entre os deveres do condômino, está o de pagar a contribuição mensal. Caso ele não pague, o Novo Código permite cobrança dos juros descritos na convenção. Se a convenção não previu o valor dos juros, então os juros serão de 1% ao mês, acompanhados de multa de até 2% sobre o valor da dívida. No texto do código civil anterior ao atual, a multa era de 10%. Ao diminuir a multa para 2%, possivelmente se está estimulando a inadimplência.
O Novo Código Civil também informa que o condômino que não cumpre de forma repetida seus deveres com o condomínio poderá ser multado. Porém, a decisão sobre aplicar ou não a multa deve ser aprovada por no mínimo três quartos dos condôminos restantes. O condômino que tem comportamento incompatível com uma boa convivência com os outros também pode ser multado.
Se um condômino resolve alugar vaga de estacionamento, ele deve dar preferência a outros condôminos frente a um estranho. A inovação aqui é o exercício da preferência, o que pode evitar conflitos entre condôminos. Ao mesmo tempo, a venda de uma vaga de garagem separadamente da unidade imobiliária a alguém que não é condômino só pode ser feita se for autorizada pela convenção ou por decisão em assembleia.
Obras urgentes e necessárias podem ser realizadas no condomínio sem aprovação prévia em assembleia. No entanto, o síndico deve convocar assembleia para aprová-las se as mesmas implicarem em despesas muito altas. Essas obras podem ser autorizadas pelo síndico ou por qualquer condômino, no caso do primeiro ser omisso. As obras úteis que não são urgentes devem ser aprovadas pela maioria dos condôminos. As obras supérfluas precisam da aprovação de dois terços dos condôminos.
O síndico é obrigado a contratar seguro contra incêndio e destruição parcial ou total, que cubra toda a área do condomínio.
A gestão do síndico (condômino ou não) eleito em assembleia se estende por dois anos, sendo esse passível de reeleição. Os condôminos em assembleia podem atribuir poderes de representação a outra pessoa que não o síndico. Caso assim informe a convenção, o síndico pode transferir total ou parcialmente seu poder de representação e funções administrativas para outra pessoa, desde que autorizado pela assembleia. O síndico pode ser destituído do seu cargo se praticar irregularidades, se não prestar contas ou não administrar o condomínio de forma conveniente. A destituição deve ser realizada em assembleia através do voto da maioria absoluta, ou seja, metade dos condôminos mais um.
O síndico deverá convocar assembleia todos os anos a fim de aprovar a prestação de contas e a previsão orçamentária. Se o síndico não convocar a assembleia anual, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Alterações na convenção e no regimento interno dependem da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Já a mudança na destinação do edifício ou das unidades imobiliárias, por exemplo, de residencial para comercial, depende da aprovação de todos os condôminos.
